足立区で活動している建築士です。まちづくり、いえづくり、資産づくりご相談ください。

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土地(資産)の有効活用とは

遊休地、或いは賃貸住宅の貸室が数多く空いてしまっている不動産物件。
これらの物件は、土地自体が持っているのポテンシャル(資産)を生かせていません。

このままの状態で相続が絡むと土地を売って相続税を支払うか、或いは物納と言うことで土地を税金のかわりに取り上げられてしまいます。
ちなみに足立区は相続時に東京都で一番土地の物納が多い区だそうです。
(数年前/足立区税務署長)

折角の資産このままほおっておいて国に取り上げられない様に考える手段が土地の有効活用を考えると言うことです。
土地の有効活用にともなう建築の企画・提案をテナントを誘致し、20年から30年の収支計画書を作り提案させていただきます。


土地の有効活用で一番に考えること

土地を有効に活用すると言うことは地主さんにとって大変に重要な事だと思います。

大地主さん或いは大企業であれば一度や二度失敗しても次に成功すれば問題ありませんが、一般的な地主さんであれば一度の失敗が致命傷となり、すべての財産を没収と言うことになりかねません。
賃貸アパートを売り物にしている会社に建てられた賃貸アパートが数多く売りにでるのは一度の失敗で財産を全部失ってしまった地主さんです。

そうならないためには、信じられるパートナーを探すことが一番の重要事項だと思います。

土地の有効活用は今ではさまざまな会社が業務としてやっております。

ここではその会社のメリット、デメリットを上げてみましょう。


1.大手ディベロッパー,大手コンサルタント等
 メリット :事業に対して事業収支はあまりブレない様です。
       建物その他の品質に対してもある程度保たれているようです。
 デメリット:事業にかかる経費が膨大にかかってしまいます。
       その結果、クライアントの事業収支が極端に悪くなってしまいます。

2.大手建設会社、大手ハウスメーカー等
 メリット :事業に対して事業収支はあまりブレない様です。
 デメリット:設計と施工が一体になっているので建物の品質が現場毎で全く違ってきます。
       (現場監督のスキルによって全く違ってきます)
       良い品質で引き渡されるものもあれば最悪の品質になってしまうものもあります。
       結果的には経費は多くかかってしまっています。

3.中・小ディベロッパー、中・小建設会社、中・小コンサルタント等
 メリット :あまりないと思います。
 デメリット:事業に対しての収支はかなりいい加減のものが多いようです。
       提案された収支を鵜呑みにするととんでもないことになってしまうことがあります。
       企画に関しても施工に関しても大手ほどスキルがあるということはありません。
       建築は数十年の生き物です。
       結果的には経費は多くかかってしまい、事業収支は良いものになりません。

大手は品質はそれなりでありますが、経費がかかります。中小は経費はかかりませんが品質が保てません。
両者ともクライアントの利益は二の次になってしまいます。


弊社は大手ゼネコン設計出身の利点を生かし、大手並みの品質を、中小並みの経費でひとつひとつ手作りで、クライアントの利益を一番に考えることをモットーにやっていきたいと思っております。

葛飾区南水元2計画

  ・計画地 :葛飾区南水元2丁目
  ・用途  :有料老人ホーム
  ・構造  :RC造/3階建
  ・延床面積:約550坪
  ・特徴  
   ○20年間一括借り上げ。
    その後は基本的にそのまま借り上げです。
   ⇒家賃滞納の心配ありません。
   ○主に躯体部分以外の修繕はテナント側が持ちます。
   ⇒メンテナンス費用が大幅にカットできます。
   ○グロス利回りは約12%程度(相場は8%-9%くらいでしょう)でした。
  ・その他 
   ○当初建築コストが合わなかったが(最大見積金額¥4.8億→最終契約金額¥3.15億)
    8社の相見積利の結果グレードを落とすことなくコストダウンに成功しました。

八潮市八潮5計画

  ・計画地 :八潮市八潮5丁目
  ・用途  :長屋x2棟
  ・構造  :木造/2階建
  ・延床面積:約160坪(2棟)
  ・特徴  
   ○事業収支では頭金の割合が高くないと途中キャッシュフーローでマイナスが多く
    発生した計画。大地主さんだったため相続税も含め検討し実現しました。
    ⇒建築的な収支だけでなく税制面も考慮し事業収支を検討しました。
  ・その他 
   ○工務店の提案物件のお手伝いでした。
    コストを落とすためにかなりのグレードダウンをした模様です。
    (目先でコストダウンをすると思ったより年数が経ってからの費用がかかります。

足立区竹の塚計画

  ・計画地 :足立区西竹の塚
  ・用途  :住宅+飲食店舗
  ・構造  :木造/2階建
  ・延床面積:約45坪
  ・特徴  
   ○1階に飲食店舗。
    最小9年契約(3年ごと更新、途中撤退はペナルティあり、敷金¥16.5ヶ月)
    1階が店舗になるためどれだけ柱を出さないかを検討。
    通常鉄骨像という選択肢もあるが借地ということもあり木造の金物構法を選択。
    ⇒1階にほぼ柱が入っていないということでテナントさんが変わっても安心して
     次のテナントさんを探せます。
  ・その他 
   ○規模は小さいが初めて企画・設計・監理とテナント誘致を単独で成立させた
    計画でした。


不動産有効活用
   のスキームイメージ

足立区、資産運用、土地活用


企画、コンサル、建築と3つの大きな分類ができます。
通常それぞれ専門家が分業して行いますが、人が増えるほど経費がかかります。
弊社はそれぞれの専門家に依頼はしますがパートナーシップと言う方形をとっておりますので最小限の経費で最大限の効果が得られます。

足立区、資産運用、老人ホーム,土地活用葛飾区・有料老人ホーム

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足立区、資産運用、老人ホーム,土地活用2棟の木造アパート/企画〜基本設計まで/デザインは別会社






足立区、資産運用、老人ホーム,土地活用テナント入居/1階は木造でほぼ無柱空間

TEL:090-9821-7475(暫定)

建築相談やってます。。

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